相続する不動産を

不動産の売却をする際、理由は人それぞれだと思います。転勤になってしまったり、故郷に戻ることになったからだったり、新しい家を購入したいからという理由だったり……本当に様々な理由があると思いますが、今回は相続不動産を売却する場合について少し見ていきたいと思います。

相続不動産を売却する場合に生じた譲渡益には、寿民税や譲渡所得税などの税金が課せられます。売却をしても譲渡益が出なければ、譲渡所得税は課税されません。これらの課税の有無は、遺産分割の方補うや売却不動産の選択などにおいても大きな意味を持ちます。

さて、譲渡益が発生する場合ですが、譲渡所得は「売却代金-(土地の所得税①+土地の譲渡費②)」で算出されます。土地の所得税は、土地の購入代金や仲介手数料などの代金、登録免許税や不動産所得税などの税金、購入後の改良費や設備費などの費用の事を指します。土地の譲渡費は、広告費や仲介手数料、抵当権抹消登記費用などの譲渡にかかった費用を指します。

原則として、被相続人がその不動産を所有していた期間と所得費を引き継ぎます。所有期間は、譲渡取得の長期(所有期間が5年以上)短期(所有期間が5年以下)に関わっていて、仮に相続をしたすぐ後に売却をした場合でも被相続人の所有期間を合算するため、必ずしも短期譲渡に該当しないケースがあるのです。

ただし、被相続人の所有期間があまりにも長く、所得費がはっきりとしない場合は売却額の5%相当額を概算取得費として計上する方法もあるのですが、これは採用しない場合もあるので、所得費を確定させる場合は専門家に相談する方がいいでしょう。

次に、相続財産を譲渡した場合の所得費の特例についてですが、現在の法令の特例によって相続税額のうち一定の金額を売却する不動産の取得費に加算することができるのです。その加算要件は、「売却は相続や遺贈によって財産を取得をしたものであるという事」、「その財産を相続した売却人に、相続税が課税されている事」、「財産を相続発生後、相続税の申告期限から3年以内に売却をしている事」があります。

土地などには、相続時精算課税の適用を受けて相続財産に合算された、贈与財産である土地などや相続開始前3年以内に、被相続人から贈与により取得した土地などが含まれ、相続開始時において、棚卸資産や準棚卸資産であった土地などや物納した土地及び物納申請中の土地などは含まれません。こういった特例もあります。

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